齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告2008-27DOC(12)

纸厂地块项目具有政府推动因素，在用地、规划、报建、开发税费等方面

有一定的灵活和优惠。

4、地块威胁（T）

地块项目开发规模较大，周期较长，未来市场吸纳能力存在一定的风险； 2008年1－10月份的土地供应放量，未来几年齐市房地产市场的供应也

将随之放量；

纸厂地块周边的农机厂、糖厂等地块如在未来进行房地产开发，将对项目

构成一定的竞争。

总体来看，纸厂地块项目的优势高于劣势，机会点多于威胁点，具有较高的开发价值。

六、投资分析假设条件

综合考虑房地产市场形势、项目自身特点、规模体量等因素，对报告分析依据的参数等因素做如下假设。

1、背景条件假设

◆ 项目运作期间国家和地方的土地供应、预售管理、税收（费）、金融信贷等

相关政策未发生重大的根本性的转折或调整；

◆ 项目运作期间齐齐哈尔市房地产市场平稳发展。

2、规划条件假设

项目地块按预定计划顺利挂牌，土地用途改变（无须补交出让金），土地成本取为4亿元；

综合规划、市场等各方面因素的考虑，项目地块的容积率取为1.5； 项目的总建筑面积为79.5万平方米，商业、会所、学校等公建配套建筑面

积设定为2.5万平方米，住宅按开发顺序分为：多层住宅占30%，小高层和高层住宅占40%，联排住宅占30%。

3、开发条件假设

项目分七期开发，每期开发建设期为一年，其中：多层住宅分两期开发，小

高层和高层住宅分三期开发，联排住宅分两期开发；