齐齐哈尔纸厂地块项目投资分析报告2008-27DOC(6)

（二）齐齐哈尔市2005-2007年房地产市场分析 1、2005-2007年齐齐哈尔市房地产投资走势图

2005-2007年三年间，2005年齐市投资总额最高，2006-2007年呈现下滑趋势，尽管2007年房地产投资额略有回升，但年度增幅低于全市固定资产投资增幅，一方面收到土地市场供应影响，另一方面受到政府宏观调控政策影响，房地产投资增速放缓。

2、2005-2007年齐齐哈尔市房开、竣工面积走势图

2005-2007年齐市房地产开工面积、竣工面积连续三年呈下降趋势，且年度竣工面积维持在50-60%左右，开、竣工面积下滑主要受到房地产开发投资增速

放缓的影响，而开、竣工面积下滑使得商品房供应量降低。

3、2005-2007年齐齐哈尔市商品房销售情况

2005-2007年齐市商品房年度销售面积维持在150-160万㎡，年去化量相对平稳，受政府宏观调控政策影响有限。

2005-2006年年平均销售价格相对平稳，而2007年受土地价格影响，年平均销售价格明显拉升，增幅近17%，达1871元/㎡。

4、2005-2007年齐齐哈尔市城镇居民人均居住面积走势图

2005-2007年三年间，齐齐哈尔市城镇居民人均住宅建筑面积以每年0.6平

方米的增量持续增长，至2007年底人均住宅建筑面积达22.4㎡，城镇居民居住水平逐年提升。但从全国城镇人均住宅建筑面积来看，低于建设部2008年3月公布的全国城镇人均住宅建筑面积28㎡的平均水平，同时也低于全国每年1平方米的增长量，因此齐齐哈尔市需加快步伐提升居民居住水平。

通过对齐市2005-2007年三年来房地产投资额、土地供应（2006-2008年）、房产开竣工及销售情况、人均居住面积走势分析，不难发现：

齐市2006-2007年，土地市场中标总量不足31万㎡（剔除工业、市政配套用地），而2008年1-10月份政府土地招拍挂近109万㎡，呈现出供应井喷的现象；

齐市2005-2007年房地产投资额呈逐年下滑，开、竣工面积受投资额下滑以及土地供应的影响亦呈下滑趋势；

齐市2005-2007年年销售面积相对平稳，销售价格呈上升趋势； 2005-2007年齐市城镇人均居住面积逐年增长。

齐市宏观经济发展强劲，但其房地产市场发展相对迟缓，从市场年度去化情况来看，2005-2007年市场刚性需求活跃，年度成交平稳，价格稳中有升。

土地市场供应市场变化较大，2006-2007年供应相对平稳，土地价格增幅明显，但2008年1-10月份政府土地放量井喷，土地供应急剧放大。未来3-5年楼市面临集中供应的风险，同时齐市人口增长缓慢，未来市场竞争形势较为严峻。