2006年房地产行业深度报告-数据(11)

难以恢复到调控前的市况。房价方面，开发商虽然资金压力不减，但大幅下跌的机会也不大，预计全年平均房价的跌幅将在5%-10%之间。 图8、上海新房销售日均成交变化

资料来源：网上房地产，光大证券研究所

受11月份以来，深圳国土局连续出台调控措施的影响，近期深圳市场的成交量已经出现了大约20%左右的下降，表明投机气氛暂时受到遏制，而开发商肆意提价的现象也会有所收敛。我们预计，这种状况至少会维持到明年上半年。不过，深圳市场供不应求的局面是过去几年土地供应不足所形成的，一时难以改变。我们不排除，明年下半年深圳房价再起一波的可能性。

相比之下，北京的情况更加令人迷惑。2005年，北京商品住宅市场主要呈现以下几个明显的特征：第一、新增供应迅速下降，这可以从以下三个数据得到证明：1-10月份，商品住宅开发投资同比下降2.5%，新增住宅用地供应仅为832万平米（建筑面积），仅相当于住宅竣工面积的一半，商品住宅新开工面积同比下降22%。第二、现房热销、期房供应不足，存量房交易活跃。1-10月份，住宅现房销售同比增长42.4%,同时批准预售住宅期房下降了19.9%。存量成交面积增长24.5%。第三、房价发力上涨。1-10月份，住宅期房价格同比上涨21.4%，存量房买卖均价同比上涨9.1%。

如果仅从市场的供求关系来看，北京房价继续上涨应是大势所趋。令人困惑的是，虽然今年北京房价大幅上涨，政府方面却未见行动。我们的解释是，这可能与北京经济适用房供应较大有关。由于存在这项措施，政府的压力相对较轻，因此对商品房市场干预的迫切性相对较低。如果以上判断成立，则明年北京市场可以继续乐观。

此外，从长期来看，我们同样看好一些二三线城市的房地产市场，这主要基于政府开发中西部地区的决心，这些城市包括：重庆、武汉、南昌、成都、洛阳和西安。过去几年，在政策召唤之下，一些开发商已经加大了在这些区域市场