2006年房地产行业深度报告-数据(2)

盛宴已经曲终人散？

受一系列调控政策的影响，从1998年开始的这一轮房地产上升周期在2005年终于嘎然而止了。历史总是惊人的相似，表面上看，与上一个周期相类似，“有形之手”在关键时刻产生了巨大的作用。然而，背后的意义和启示是深刻的：首先，由于预期往往会极大地影响价格，房地产市场失效并产生泡沫的情况经常发生，而此时政府的干预在所难免；其次，在中国当前的国情之下，政府一手掌握着土地供应、一手调控着信贷供给，因此可以轻而易举地调节房地产市场，因此政策在与市场力量的抗衡中总能以胜利告终。

应该承认，大多数的房地产开发商并没有预见到上述政策及其后果，或者说对政策后果的严厉性并未有充分的估计。否则，他们就不会人为地将推盘计划延后以获取更高的收益。另一方面，令政府始料未及的是，在上海房价应声而落之时，深圳的房价却不合时宜地出现了多年未见的大幅上涨，以致于迫使当地政府匆忙中出手干预。这一看似令人费解的现象，在充分揭示了房地产市场的区域性特征的同时，也驳斥了全国性房地产泡沫已经出现的论断。

股票市场上，房地产上市公司的股价也经历了大幅波动，总体上呈现“V”形走势。年初，在人民币升值预期的推动之下，地产股出现过一波短暂的升势；5月中旬，“国八条”的出台对地产股形成了前所未有的打击，股价创出年内最低点；7月22日，央行意外地宣布人民币升值，再次造就了一波地产股行情；年底，在深圳房价上涨和人民币持续升值预期的刺激下，地产股又达到年内的高点。

2006年，房地产调控政策将如何演变、市场供求和企业盈利如何变化，以及如何确定适当的投资策略，既是一脉相承的逻辑关系，也是投资者最为关心的话题。以下，我们将从自上而下的视角，针对这些问题提出我们的观点和判断。

稳定房价初见成效，政策焦点势必转移

毫无疑问，稳定房价是2005年的房地产政策主线。在5月份国务院七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》半年之后，全国房价总体上涨幅回落的迹象非常明显。根据国家统计局城市调查队抽样调查的数据，70个大中城市新建商品住宅的销售价格同比涨幅由年初的12%左右，回落至9月份6.2%，上海、杭州、温州等长江三角洲城市的房价出现了比较明显的回落。总体来看，稳定房价的政策已经收到了初步的成效。从这个意义上看，我们判断明年继续出台全国性的调控房价措施可能性不大。

从最近建设部官员的讲话、“十一五规划”中的措辞和最近的舆论导向来看，我们预计明年的政策焦点可能转向以下几个方面：

第一、土地增值收益的重新分配问题。我们发现，最近一段时间社会舆论的焦