2006年房地产行业深度报告-数据(4)

“十一五规划” 将对房地产行业产生全面深刻的影响

此外，我们认为，今年10月份中共中央十六届第五次会议通过的“关于制定国民经济和社会发展第十一个五年规划的建议”也值得重点关注。虽然，文件中并没有将房地产行业作为一个单独的产业，提出针对性的发展方向和重点。但是，由于房地产行业具有较强的社会性，其与农民利益、城镇化、财政体系、和谐社会建设等各个方面都有密切的联系，因此房地产行业必然会从各方面受到长期深刻的影响。我们把文件中相关内容对房地产行业的影响归纳成以下四个主要的方面：

第一、 区域经济协调发展对房地产市场的影响。首先，“十一五规划”提出了

优先支持中西部地区的发展，可以预计未来一定会在政策上进行相应的调整。与自然条件恶劣、基础设施落后的西部相比，我们认为中部崛起的目标更加容易实现。中部地区的一些大中城市，如武汉、郑州等本来就具有较好的工、农业基础，也是区域内人才相对汇集之地，一旦得到政策扶持，其经济发展潜力不容小视。从房地产行业的角度来看，这些城市人口数量较多，一旦经济起飞将导致大量的住房需求。其次，“十一五规划”提出了城市群的概念，明确提出了“加强区内城市的分工协作和优势互补，增强城市竞争力”。显然，大城市周边的中小城镇将是该政策的最大受惠者。一些产业从大城市向中小城镇的转移，将促进当地经济的发展，提高人民的收入水平，同时也会增强当地财政的实力，并吸引到外来人才的迁入。过去几年，昆山、无锡、江阴等城市的快速发展即受惠于此，也带动了当地房地产行业的发展。随着区域经济协调合作的深化，将会有更多的中小城市得到更好的发展机会。第三、文件令人意外地明确提出了“推进天津滨海新区等条件较好地区的开发开放”。这意味着，天津的城市定位和发展规划已被中央所认可，未来势必在政策上受到一定的倾斜和扶持。我们建议，必须重新评估天津的城市发展和房地产市场的潜力。 第二、 关于土地增值收益的重新分配问题，我们在之前已经做了充分的论述。

在“十一五规划”中，中央特别提出了“加快征地制度改革，健全被整地农民的合理补偿机制”。可以预见土地增值收益将重新被分配，农民将得到更多，而房地产开发商将失去原来存在的寻租机会和高额利润。除此以外，税收也是对土地收益再分配的手段。从发展的趋势来看，房屋的产权人或使用者，尤其是高档住宅的业主将承担更高的税收。物业税、土地增值税和二手房的所得税的征收不仅是贫富差距的调节手段，也牵涉到对土地增值收益再分配的问题。 第三、 调整住房供应体系完善供应结构的问题。“十一五规划”建议中提出：

一方面，要继续改善居住条件，尤其是要认真解决低收入家庭的住房问题；另一方面，又要坚持最严格的耕地保护制度，节约使用土地。同时，保持房价的稳定也是实现“价格水平总体稳定”的重要前提。可以看出，要同时实现上述的目标，不能光依靠总量的调控，更应该在结构上做文章。前面我们提出，要更好地化解以上的矛盾、处理好住房问题，必须