2006年房地产行业深度报告-数据(13)

图11：北京商品住宅平均销售价格涨幅变动

资料来源：CEIC、光大证券研究所

投资策略：股改增加估值吸引力，地产股有重新定位机会

今年，国内房地产行业新贵——广州富力地产成功登陆香港股票市场，其市值一举超过了中国海外和万科，成为市值最大的国内地产股。此外，合生创展、中国海外和华润置地等中资地产股也成为了外资追捧的对象。基于以下的理由，我们认为中资地产股具有重新定位（re-rating）的可能：

第一、 中资地产股长期的低PE、高折让有历史原因，包括97年后香港楼价的

大幅下跌、当年红筹股出现大面积的公司治理问题等。当前，在香港楼市走上复苏通道、人民币持续升值预期的背景之下，这一板块存在着重新定位（re-rating）的机会。目前，中资地产股的平均市盈率已经上升到12倍以上，股价较NAV的折价率已经收窄至25%左右。 第二、 市值大幅提高，流动性改善。过去，在中资地产股中，被外资接受的仅

有中国海外、万科和上海地产等少数几家公司，且这些公司都不在指数成分股之列，导致海外基金兴趣索然。从2003年以来，国内多家优质地产股先后在香港上市，包括首创置地、上海复地、广州富力、中山雅乐居等，大大增加了投资者选择的余地。目前，主要中资地产股的总市值已经超过了100亿美元。 第三、 长期利率低企，折现率降低。从国内外长期利率的走势来看，总体上仍

旧处于近十年来的低位。以香港市场为例，虽然香港金管局今年跟随美联储加息，但市场利率仍旧偏低，新上市的REITS领汇基金的内含收益率已经降到5%左右的水平。这意味着收益稳定、零增长的收租股的PE可定在16倍以上。虽然开发类地产股的风险较大，但其净利润的增长率也更加高。根据预测，中资地产股06年的净利润增长率在亚洲地区最高，而其净资产收益率也可维持在15%以上。