大栅栏H地块开发总体策划环境与需求调研报告(12)

市级文物的粮十旅馆，其代表的就是该地区的历史文化气息。因此应该充分 利用这一得天独厚的文化优势，尽量将其文化效益扩大化，从而进一步实现 经济效益的最大化和社会效益的最大化。 从周边环境来看， 地块东侧紧邻前门步行街的风格就是仿照古时的商贸区， H 荟萃了众多北京老字号和各地的小吃；北侧则是保存较好的胡同和四合院。 如果在 H 地块建设特别高端或时尚的建筑群，将会与周边的环境格格不入； 如果想成为新的金融中心，则势必要与东长安街的国贸 CBD 及西侧的金融 街相竞争，而面对这两个已经比较成熟且形成规模的地块，其竞争力无疑是 比较弱的。 从潜在客户群来看，根据甲方的说法(还未得到证实) ,这一区域的旅游人 口约占 10%-20%的比例，而且购买力不强。因此，想要实现经济效益的最大 化，应把潜在客户的重点放在北京本地人身上。 综上所述，H 地块应从文化的角度异军突起，无论是建筑的形式、内部的主 题都要与文化息息相关，在与周边环境相协调的前提下，形成品牌效应和规模效 应，带动该地区的发展。

4.2 业态设计 4.2.1 整体布局我们尊重甲方的意见，在保留了甲方原有的所有物业形态上，从文化的特色 的角度出发，还增加了一个剧院，其整体的布局如下图所示：

文化会所剧院

四合院公馆主题酒店

购物中心

这样划分的主要依据为以下三方面：

一是高度限制。除了购物中心，其他区块的形状都是根据限高的区域形状来划分的，这样可以充分利用各种物业的不同高度来满足用地的空间，而购物中心横跨了30米和24米两个区块，但由于其形状可设计为高低起伏式，因此也没有关系。

二是根据一些需要保留的建筑物的位置。剧院设置在粮十旅馆内，且位置不能移动，因此文化会所围绕在其周围；主题酒店和购物中心之间的划分点是一座申遗的四合院，可考虑用绿化带将其与前两者划分开来，给其一个隐秘私人的空间；四合院公馆的位置则包含了几座不能移动的四合院，因此所有四合院群都建在西北角。

三是根据各种物业的特点。甲方原本将酒店设置在西南角，但通过实地调研可以发现，在西北角有一座天桥横亘在空中，私密性不好，且正对着喧嚣的十字路口，紧邻新建的地铁站，会严重影响酒店的质量。因此，我们将酒店移至东南角，这样一方面和会所联系更紧密，会所的客户可以直接进入到酒店休息，一方面又可以远离南北向的马路。而购物中心设立在马路的交叉路口，可以大量地吸引人气，对于乘坐公共交通的人群也比较方便。但酒店的入口处理还有待进一步分析研究。

4.2.2各物业分析

4.2.2.1四合院公馆

四合院公馆中应打造为一个四合院高档社区，要配备较好的物业管理团队，营造出一个安静优美、设施齐全、舒适宜居的环境。

除了公馆中一些已经被认购的四合院，其他的可以考虑进行分时出租或改造为精品酒店。如南锣鼓巷中的杜革（DUGE）精品四合院酒店，里面的一切细节都经过精心设计，耐人寻味。酒店集合了东方建筑的所有经典，门、窗的尺寸都是严格遵循中国古典建筑的尺寸，甚至还顾及到了风水上的考虑，以“非常纯粹”的东方建筑结构完成了骨架。按主题设计的套房布满优雅、独特的家具和配饰，为下榻客人提供无比的舒适感。而在装饰之外，杜革又在酒店中放入了许多自己