大栅栏H地块开发总体策划环境与需求调研报告(9)

地块西北角有一个四合院群落。多数都较为破落，内部像大杂院，唯独上图左侧所示那一套已被认购的主人自行修缮一新。四合院公馆这片区域已被围墙围住，我们只能在门外看甘井胡同两边的几个院落。对这一片区域，我们有几个问题：

现存多少个院落？有空地需要新建四合院吗？修缮工作由开发该地块的甲方负责还是由认购方自行负责有约定吗？四合院会全部出售吗？甲方是否能够持有一部分，自行经营？

另外，H2区域中还有一座单独的四合院，为H2地块的设计带来了很大的难度。目前业主方在考虑如何处理这座院落——保留还是平移，可以就这两种处理方式分别出一套方案后进行比选。

3. 甲方意向

与甲方的设计人员一同在前门步行街调查商业市场环境时，设计团队的策划时一直在对沿街商铺评头品足，发表了很多意见，这些意见一定程度上使我们了解到甲方的偏好和大致开发意向。

3.1否定前门大街商业定位

首先，甲方并不看好目前前门步行街一代商业地产的开发定位。前门的商业定位是以游客为目标消费群的，但甲方通过委托咨询公司调查发现，这一带游客占总人群的比重仅为10%-20%，而且并不是商贾贵胄，消费能力较为有限，因此定位面向游客的商业形式并没有太大的盈利空间，不足以补偿地价。

品牌引进的策略更是有问题——没有主题、没有统一的思路。沿街商铺种类繁多，有档次谭木匠、内联升、全聚德等吸引人的有特色、有历史传统的北京老字号，也有为数不少低价位的“北京特产”；有星巴克、杰克琼斯等一线品牌，也有美特斯邦威、森马等年轻时尚的二线品牌。