合同法知识点讲解(19)

见第224条。

1）经出租人同意，可以转租

例：甲为出租人，乙为承担人，乙又将房子出租给丙，乙为次承租人

①乙不得以丙未交租金为由，拒交租金给甲

②丙擅自进行了添附行为，乙可追究丙的违约责任但不得追究侵权责任，甲可追究丙的侵权责任但无法追究丙的违约责任

2）擅自转租

例：甲为出租人，乙为承租人，丙为次承租人

①甲可解除甲乙间的合同，而不能解除乙丙间的合同

②若乙声称其为出租人，当甲乙之间的合同解除导致乙丙间的合同无法履行，丙可追究乙的违约责任

若乙告诉丙转租事实，丙不追究乙的违约责任

③乙不得收取租金差价；若乙已获得租金差价，则应返还不当得利

3.承租人的权利

（1）买卖不破租赁：

见第229条。例：甲已将标的物出租给乙，租期5年。在租赁期间内，甲将租赁货物出卖给第三人丙。如果甲乙间的租赁合同尚未到期，对丙有无约束力？

对丙有约束力。这里发生了债权债务的概括移转，丙成为出租人，乙以后将租金交给丙。

（2）优先购买权

1）优先权的行使必须是同等条件

2）优先权不适用于拍卖

3）我国民法上的优先购买权

①《民法通则》第78条第3款和《民法通则意见》第92条规定的共有人的优先购买权

②承租人的优先购买权与共有人的优先购买权冲突时，以共有人为先。因为，共有人的优先购买权源于所有权——物权，承租人的优先购买权源于债权，物权优先于债权。

4）优先购买权仅适用于房屋的租赁合同，见第230条；

而买卖不破租赁适用于一切的租赁合同，见第229条。

5）出租人在出卖之前的合理期限内的通知义务

①《民法通则意见》第118条规定提前三个月，《合同法》实际改变了这个规定 ②《民法通则意见》第118条规定出租人侵害了承租人的优先购买权时，承租人可以请求人民法院宣告该房屋买卖合同无效

（3）与承租人一起居住的家人的权利——要求继续履行合同的权利，见第234条。 例：一家五口人，甲、乙、丙、丁、戊，甲作为一家之长出面以自己的名义与A订立房屋租赁合同。后来甲死去，甲的家人有要求继续居住的权利。

（三）租赁合同的解除

重点：任意解除权

1.所谓任意解除权，是指不需要以对方违约为理由而主张解除的解除权

2.不定期租赁合同当事人的任意解除权

（1）

1）承租人可随时解除合同

2）出租人也可随时解除合同，但应当在合理期限之前通知承租人

（2）不定期租赁合同包括：