《不动产估价》实训指导书(18)

6、某宗房地产的现行价格为2000元/m2，每年净收益为200元/m2，报酬率为10%。现获知该地区将兴建一座大型的现代化火车站，预计该火车站将在6年后建成投入使用，届时该地区将达到该市现有火车站地区的繁荣程度。在该市的现有火车站地区，同类房地产的价格为5000元/m2。据此预测新火车站地区该宗房地产的价格也将达到5000元/m2。求获知新建现代化大型火车站后该宗房地产的价格将能达到多少？

7、欲估价一座出租写字楼，虽然当前的房地产市场不太景气，但预测3年以后价格必将回升。该写字楼先行市场租金较低，年出租净收益为500万元，预计今后3年内仍将维持在这个水平上，但等到3年后市场回升，将该写字楼转售时售价将会高达7950万元，其销售税率为6%。假若有一位投资者希望该类房地产的投资收益率为10%，则该宗写字楼目前的价格应为多少？

8、某宗旧办公楼出租的租约尚有2年到期，在这两年的租期中，每年可获得净租金80万元（无其他费用支出），到期后要拆除作为商业用地。预计作为商业用地的价值为1100万元，拆除旧房及清理费用为50万元。假设该类房地产的报酬率为10%。求该旧办公楼的现时价值是多少？

9、某宗房地产未来第一年的净收益预计为16万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2万元，其收益年限可以视为无限年期。假若该类房地产的报酬率为9%，则该宗房地产的收益价格为多少？