《不动产估价》实训指导书(6)

南京市区现有水厂7座，日供水量177万吨。南京电网系华东电网的枢纽之一，有七回220kv线路与华东电网相连。主城以220kv变电站为电源站，110kv高压输电线为主要网络形成单环网供电。南京电网目前有38.5万kw（南京热电厂）和10.5万kw（下关电厂）电厂各1座，日供电量超过2000kwh。南京目前的煤气气源来自南郊的梅山冶金公司焦化厂、南京第二钢铁厂和城北的南京煤制气厂，在城东玄武湖和城西南南湖各有1座储气柜，规模均为11.5 万m2。南京液化气气源，主要由金陵石化公司和扬子石化公司供应。居民燃料气化率超过90%。南京人均供水、用电量和气化率均居全国大城市前列。总之，南京市区基础设施趋于完善。 1.8 土地市场状况 近年来，南京市随着经济的不断发展，基础设施条件的不断改善和土地使用制度改革的不断深入，市区内的土地交易日益活跃，土地市场逐步规范。 1.9 产业、税收政策

1999年1月1日修订后的《中华人民共和国土地管理法》实施，使新征城市建设用地的补偿费用有了较大提高，这无疑对城市存量土地的价格上升有较大的影响。房改房上市交易，货币分房制度的实行，住房贷款的改革以及南京市货币拆迁政策的出台，刺激了南京市地产市场，促进了地价的上扬。

1.10 区划调整

二○○○年十二月，经国务院批准，江宁县撤县改区，将江宁区并入南京市主城区。南京市“东进南移”的发展战略以及区划调整，给江宁区房地产开发带来了新的机遇，南京原主城区市民及外来私营业主纷纷到江宁区臵业安家。江宁区的房地产价格近期内大幅度上扬，致使该地区地价上升较快。

综上所述，近年来，南京市市区地价有一定幅度的上升。 2. 区域因素 2.1区域位臵

待估宗地所在区域位于南京主城区东部，距南京市市区中心新街口商服中心直线距离约2.0km，道路交通距离约2.5km，根据原南京市国土管理局公布的南京市市区级别图，待估宗地地处南京市市区三级地土地定级估价范围内。

2.2商服繁华程度

待估宗地所在区域有龙蟠中路商业路线分布。商服网点主要沿解放路两侧分布，以餐馆、日常服务业为主，主要经营百货、服装、餐饮、酒店、娱乐等，商服网点经营规模较大，该区段内较大的商业用地网点有上海大酒店、中国人寿保险公司、中国人民保险公司、南京工商银行等。区段内客流类型兼有本地与外地顾客，客流量一般，以中高档消费为主。

2.3社会因素 2.3.1人口密度

待估宗地所在区域面积约为1.5m2，人口密度约为3.28万人/km2，人口密度大，区域流动人口达2680人/小时。