瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(10)

高端项目在土地储备中的占比不断下降。因此，我们认为2009-11年土地投资失误对公司销售带来的负面影响将在2013-15年持续减小。

2012/13年新增项目以普通住宅为主

新一轮土地储备扩张已开启，2012-13YTD年新增项目面积达611.2万平米。金地集团为降低2009-11年土地投资失误的影响，扭转销售增速低迷的局面，采取向增量要增长的策略。公司在2012年重新开始土地储备扩张，当年购入241.7万平米土地储备，对应地价69.0亿元。受益于销售改善，公司在2013年继续保持快速的土地扩张，2013YTD已新增369.5万平米项目，对应地价139.0亿元。截至2013年6月末，公司按可售面积计算的土地储备达到1,817.4万平方米，可满足公司未来三年的推盘需要。

图5: 公司自2012年开启新一轮土地储备扩张，千平米

数据来源：金地集团，瑞银证券估算

图6: 新增项目容积率大幅上升表明普通住宅占比上升

数据来源：金地集团，瑞银证券估算

…新增土地储备中普通住宅的占比大幅上升。公司在2012/13YTD新购入的土地储备中，普通住宅的占比大幅提升，其中容积率在2.0以上的项目占比分别达到83.0%/61.1%。公司2012/13YTD新购项目的平均容积率为2.5/2.1，较2009/10/11年新购项目平均1.5/1.7/1.7的容积率水平大幅提升，预示着公司土地储备中普通住宅产品的占比大幅回升，为公司增加普通住宅供给提供了基础。

2013/14销售额预计将达到439.2/544.0亿元

2012/13年的新开工项目以普通住宅为主。公司新开工已经向普通住宅项目倾斜，我们估计2012年新开工面积286.0万平米中，天镜、世家等高端系列项目仅占12%，而首置首改型产品比重在70%以上。公司计划在2013年将新开工大幅提高至572.3万平米，其中2012/13年购入的项目占45%，加上2012年以前购入的普通住宅项目，首置首改型产品的比重将继续保持在70%以上。