瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(11)

图7: 公司计划在2013年大幅提升新开工面积，千平米

图8: 公司2013年新开工面积的购地时间分布

19%

1%

2008之前2008

13%

200920102011

26%

12%

20122013

14%

数据来源：金地集团

数据来源：金地集团

2013/14年推盘量回升，普通住宅占比提升。公司2012年已推盘但未售出的项目约200万平方米，对应可售金额300亿元。我们估计随着公司2012/13年新开工项目陆续达到预售条件，公司2013年还将新增可售面积380万平米，对应可售金额约450亿元。此外，我们预计2014年新增可售面积将超过550万平米，对应可售金额在600亿元以上。

我们估计公司2012年滚存至2013年销售的项目，大户型产品比重或高达65%，销售速度仍会比较缓慢。不过，2013/14年新增的可售项目将以中小户型普通住宅为主，占比或超80%。

2013/14年签约销售额将达到439.2/544.0亿元。我们认为普通商品住宅在推盘量中的占比显著回升，将使公司销售增速提高。我们预计公司2013/14销售面积为366.4/478.6万平米，同比增长27.5%/30.6%，销售金额为439.2/544.0亿元，同比增长28.6%/23.9%。公司H113已销售197.2亿元，占我们全年预测值的45%。 公司2013年的巨量开工使销售增速极具弹性。我们估计公司2013年1-6月份的新开工面积超过300万平米，而公司2013年全年计划开工面积将达到572万平米，使公司2013/14年的可售资源非常充足。如果商品住宅需求在H213/2014好于预期，公司的销售额可能显著高于我们当前的预测值。

品质与成本的新组合将提升盈利能力

公司凭借产品品质获得竞优势

公司项目因品质高而可获得高销售价格。金地集团以“引领人本生活”为产品的核心理念，不仅注重产品的建筑质量，并且在户型设计、小区规划等方面颇下功夫，是开发商中的“产品主义者”。公司在产品品质上的优势，使公司的项目往往能够以更高的价格销售。比如公司在杭州的天逸项目，销售均价约25,000元/平米，较周边可比项目21,000元/平米的销售均价高出19%。