瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(12)

表5: 公司项目可凭借出色的品质获得高于周边可比楼盘的售价，元/平米

项目名称 深圳天悦湾 沈阳铂悦 武汉京汉1903 杭州天逸 慈溪鸿悦 常州天际 北京朗悦 佛山天玺 东莞湖山大境 上海天御 上海天境

系列 世家 名仕 名仕 天镜 名仕 天镜 名仕 世家 天镜 天镜 天镜

产品 平层 高层 住宅 住宅 别墅 住宅 住宅 平层 别墅 别墅 别墅

销售价格 21,000 8,500 18,000 25,000 32,000 12,000 19,000 22,000 20,000 50,000 50,000

周边项目均价 17,000 7,450 14,000 21,000 19,667 6,500 16,500 11,625 13,000 44,000 27,000

溢价率 24% 14% 29% 19% 63% 85% 15% 89% 54% 14% 85%

数据来源：搜房网，瑞银证券整理

普通住宅项目还因高品质而获得高销售速度。公司在普通住宅项目的开发及销售上展现出极高的周转效率。这种快周转特征既体现在面积过100万平米的大项目上，也体现在30万平米以内的小项目上。我们认为除了商品住宅需求环境好、项目定价策略及推盘节奏得当外，高产品品质是公司实现快速销售的重要原因。我们估计公司高周转项目推盘当月的去化率可到70%以上。 表6: 高品质帮助公司实现项目快速销售（当年开工一般在次年销售）

项目

天津格林世界 北京仰山 武汉格林春岸 北京朗悦

建筑面积 718,442 245,277

新开工

销售情况

2005年2月购地，2006年即新开工11.3万平米，并在5

2006年当年即销售7.5万平米，到2011年基本售完

年内全部实现开工，年均开工14.4万平米

2009年7月购地，2009年当年即开工1.9万平米，并在

2010-12年即基本售罄

2010年实现全部开工

234,520 2007年7月购地，2009年和2010年分两年完成开工 2009年当年即销售3.0万平米，至2012年基本售罄 272,398

2010年12月购地，2011和2012年分别新开工7.8/7.9万

2012年销售13.3万平米

平米

2007年8月购地，2009年开工16.9万平米，至2012年已首次开工当年即销售7.9万平米，至2012年已销售62.1开工98.2万平米 平米 2009年11月购地，2010年新开工6.8万平米，2011/12年

2011/12年已分别销售9.0/14.4万平米

分别开工17.6/24.8万平米

2009年11月购地，2010年开工20.2万平米，2012年开

2011/12年已分别销售8.3/11.3万平米

工完毕

2008年12月购地，2009年新开工9.5万平米，2010-12年

至2012年已销售63.5万平米

新开工均在22万平米以上，累积开工94.9万平米

2007年6月购地，2008年新开工30.8万平米，至2012年

2010-12三年销售66.3万平米

累积开工106.9万平米

2010年3月购地，2010年新开工20.1万平米，至2012年首次开工当年即销售6.7万平米，至2012年已销售31.3已开工40.0万平米 万平米

南京自在城 1,038,822

绍兴自在城 武汉圣爱米伦

1,003,593 281,964

西安湖城大境 1,207,641

沈阳滨河国际 1,281,808

沈阳名京 418,516

数据来源：金地集团，瑞银证券整理