瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(6)

同时，我们也认为金地集团可能面临公司特有的风险：

业务集中于少数城市的风险。金地集团的住宅开发业务集中在一二线城市，这些城市的可售资源占公司整体的80%。特别地，公司在西安、沈阳、广州、上海、武汉五个城市的可售资源占到公司整体的51%。如果这些城市的商品住宅需求低于预期，公司的销售额增速将受到负面影响。 高端项目销售低于预期的风险。金地集团在2009/10年购入的部分中大户型项目，由于远离城市核心区，因而不得不设计成高端的别墅、洋房等产品。我们认为总价低、面向首置首改的普通住宅产品，在2013-14年仍将是市场需求的主流产品。公司该类项目的销售不畅，可能对公司整体的周转速度带来负面影响。

竞争分析

行业吸引力评估

图1: 房地产行业吸引力评估

新进入者的威胁：中

中国商品住宅用地目前通过招拍挂的方式出让，市场化程度较高，利于具有雄厚资金实力的企业进入某一房地产市场或房地产行业，但对资金实力的要求也是一种进入壁垒。

供应商议价能力：高

行业竞争的激烈程度：高

房企主要的供应商包括提供土地的地方政府、提供资金的银行、提供建筑材料的供应商和建筑企业。地方政府掌握着决定土地供应数量和时点的大权，而银行也有选择的提供信贷，只有建筑材料供应商和建筑企业处于完全竞争的市场中，议价能力弱。

房地产开发主要采取项目管理的经营模式，土地和资金是主要的进入壁垒。土地招拍挂的出让方式使得一些资金实力雄厚的企业能够轻易的进入这一行业，造成了行业内竞争激烈。市场化的运作方式，也迫使房地产开发企业一方面相互竞争优质土地资源，另一方面也抢夺优质客户。中国政府目前正在对房地产市场执行严厉的调控政策，限贷、限购、收紧开发商融资等一系列措施，可能会使商品住宅市场的供求状况朝着有利于购房者的方向发展，进而加剧开发商之间的竞争。

客户议价能力：中

土地资源及商品住宅具有稀缺性，而房地产企业在发展中已经各自形成了一定的品牌认知度，因此有一定的定价能力。同时，在当前政府实施包括限购在内的调控政策的背景下，我们认为购房者也有一定的议价能力。

替代威胁: 低

商品住宅的主要替代品包括租赁房、政府福利房、其他投资品种（针对其投资属性）。在真实需求强劲，而房价处于高位和政策风险持续存在的背景下，我们认为替代威胁处于较低水平。

数据来源：Michael Porter，瑞银证券估算

中国商品住宅市场空间足够大

核心城市住宅年销售额2.9万亿元。中国商品住宅市场在调控政策已有效抑制投资性需求的情况下，2012年成交额依然增长10.0%至5.3万亿元，2013年1-6