瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(7)

月销售额已达2.8万亿元。处于核心地位的40个大中城市成交额2012年达2.9万亿元，2013年1-6月成交1.6万亿元。

金地集团市场占有率仅2%。金地集团目前已经进入的24个城市，2012年住宅新房销售额为2.0万亿元，2013年1-6月为1.1万亿元。公司2012年销售额为341.5亿元，2013年1-6月为197.2亿元，市场占有率仅为2%。因此，当前的商品住宅市场规模对公司而言空间足够庞大。

调控政策带来挑战和机遇

调控政策引起的市场波动给开发商带来挑战。中国政府对房地产市场的调控政策，在过去的几年中一直受房价走势、经济增长和地方政府财政状况左右。调控政策在出现波折的时期，居民对房价走势的预期易出现波动，会引发商品住宅需求的短期波动。我们认为这无疑增加了商品住宅开发商面临的经营风险。 图2: 商品住宅成交面积同比增速因政策变动而出现波动

数据来源：CEIC，瑞银证券估算

但调控政策也带来机遇，让优秀的开发商脱颖而出。房地产调控给开发商的现金流状况带来压力，无疑会促使部分资金实力差的开发商削减土地购置支出，并减少新开工，造成行业供给出现波动。业务布局均衡、财务稳健的开发商，可能在这种波动中收益，获得扩张土地储备、增加市场份额的机遇。 市场环境或因新领导层调整政府与市场关系的方针而改善。中国新领导层就任以来，多次传递调整政府与市场关系的信号。我们认为政府未来如能以市场化的手段，而非现行的行政性手段来调控商品住宅市场，开发商将有更大的调整和选择的空间，销售业绩增长前景也将更好。

竞争优势

公司以产品开发能力著称，拥有中国A股开发商最完备的产品线。公司签约销售均价高于可比公司，2011/12年为每平米13,825/11,882元，而万科为11,303/10,901元，保利地产则为11,263/11,290元。此外，公司融资成本也较低，2012年平均贷款利率为6.9%，而万科和保利分别为9.5%/7.1%。我们认为金地集团在产品开发能力、采取状况和管理层激励等方面具有的竞争优势：

产品开发及品牌优势。公司自1993年开始经营房地产业务，以出色的规划设计和建筑质量著称，在上海、武汉、北京、沈阳、杭州等城市开发过诸