瑞银证券_2013-07-25_金地集团(600383)：调整产品结构(13)

但成本劣势妨碍产品优势转化为高回报

公司在成本控制方面不具优势。我们认为成本控制是公司的竞争劣势，这一劣势在房价上涨的阶段被掩盖，而现在因房价增速放缓而变得重要。产品理念、管理体系等方面的问题是公司成本偏高的关键原因。

开发新产品带来的成本劣势。公司在2010-12年处在开发新产品的进程中，需要付出类似于“研发成本”的成本。与复制成熟产品不同，公司在新产品的建设过程中，可能会调整设计规划，而规划变更需要追加成本。同时，公司对新产品也缺乏成本控制的经验。

开发理念带来的成本劣势。追求卓越品质对公司是一把双刃剑，使公司产生了重品质、轻成本的理念。公司在2009-11年为使产品品质达到高标准，在建筑材料、功能设计等方面追加了一些不必要的成本。部分成本没有带来收益，对提升居住舒适度的贡献也并不大。

缺乏刚性的成本管理体系。公司此前虽然也要求各区域公司编制成本计划，并对执行情况进行跟踪。但公司对于成本超支并没有采取相应的惩罚措施，即缺乏刚性的成本管理体系。此外，公司对具体成本节点的管理也不够细化。

使得品质优势并未转化为高毛利率。我们估计万科、保利等项目集中于一二线城市的开发商，住宅业务的平均建安成本在每平米3,000至3,500元之间，而荣盛发展等业务集中在二三线城市的开发商，住宅业务平均建安成本可以低至2,000元/平米。金地集团平均超过4,000元/平米的建安成本，使公司的产品品质优势并没有转化为高于同业的利润率。公司2012年的结算均价分别为13,200元/平米，单位结算成本为9,000元/平米，对应毛利率仅32%。而万科、保利同期结算均价为11,300/10,400元/平方米，毛利率为36%/35%。 图9: 金地集团与可比开发商的结算均价比较，元/平米

图10: 金地集团与可比开发商的单位成本比较，元/平米

数据来源：公司公告，瑞银证券估算 数据来源：公司公告，瑞银证券估算

品质与成本的新组合将使毛利率回升

公司正在采取控制成本的有效措施。我们认为公司开发理念的调整，以及为控制成本而采取的措施，都在朝着正确的方向行进。公司正在采取的措施有：