房地产估价报告(新版)(18)

房地产估价报告(新版)

□□□□□□房地产【抵押】估价项目 编号:吉联□□字［2011］001号

（一）宏观房地产市场状况分析

2010年，中国房地产开发投资逆势上扬，快速增长，全年完成3.62万亿元，同

比增长18.5%，成为1993年以来增长最快的一年。房地产开发投资占了全社固定资

产的大部分，房地产开发投资拉动了全国经济增长。与投资增长快速增长相应的是房

地产开发信贷和个人按揭贷款快速增长。

银行贷款在房地产开发投资中比例过高。统计表明，房地产开发投资中90%的资

金来源于银行信贷，房地产开发企业负债率过高。目前，沪深两市发布年报的67家

房地产企业利润300亿元，负债总额却超过5100.6亿元，同比增长34.3%，其中32

家资产负债率在70%以上，而非上市房地产企业的负债率可能更高。同时，居民的按

揭贷款比例迅速上升，购房人群中，一次性缴款或短期贷款比例迅速下降，由2005

年前的70%下降到2010年的10%左右。大部分投资投机者利用信贷杠杆，用银行的钱

去炒卖房屋，部分银行因房贷过快，信贷风险上升被国际评级公司降级，招商银行和

中信银行都在此列。

（二）长春房地产市场过去、现在和未来状况分析

第一，相比于2009年房价的直线上升，2010年的房价似乎显得特别的稳定，但

只不过是处在高位的稳定，而且稳中有升。数据显示，2010年1月份长春住宅的成

交均价为5270元/m2，到2010年11月份，长春住宅市场成交均价达6270元/m2。综

观2010年全年，成交均价最高的月份为10月，达6680元/m2，环比上升6.5%，同

比上升37.4%。2010年4月，国家对居高不下的房价持续不断地在宏观、信贷、土地、

税收、市场等各个方面予以限制，使中国房地产业经历了“史上最严厉的调控”，然

而房价节节攀升的事实和保值增值空间不容改变。

第二，目前，长春房地产呈现出住宅、商业并进的格局，物业形态上以高层为

主，投资型物业不断涌现。在国家宏观调控措施的影响之下，房地产项目的销售速

度虽然有所放缓，但价格仍然稳步上升，2011年的房价受“刚性需求”的影响，价

格上涨是一定的。土地价格上涨，仍是未来房价上涨的主要原因。首先，房价收入

比高。当前国际上的房价收入比，发达国家大概在2-5之间，发展中国家大概在4-6

之间，而包括长春在内的中国大中城市房价收入比远远超过20，高额的房价使大多

数人排除在商品房消费之外。其次，住房的租金回报率过低。如果一套住房能够获

得稳定的回报，年租金回报率大约在7%以上，那么，这套住房有投资的价值，长期

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