中原证券5月房地产报告(15)

地产周报

我们认为，在众多调控政策工具中，金融政策工具收紧的可能性最大，而且收紧的空间很大。各个银行在各自具体业务中进一步提高首付比例以及提高房贷利率将是下半年调控最可能的表现形式。

表1：房地产政策调控体系及未来调控空间

政策类别

保障房建设

行政化调控政策

限购 限售 房价调控目标

调控政策

金融政策

首付成数 利率优惠 利息及存准率 国X条

现 状

今年建设1000万套，“十二五”期间建设3600万套保障房，期末20%城镇人口可以住保障房 9月29日“新国五条” 省会城市限购 尚未明文规定

各地方房价调控都与GDP或者个人可支配收入增速挂钩，成了“房价上涨”目标

首套房首付3成，二套房首付5成

首套房利率一般有8.5左右的折扣，二套房利率1.1倍 存准率21%；一年期贷款基准利率6.31%

除保障性住房外，东部地区省份预征率不得低于2%，中部和东

未来政策空间

保障房已经提高到了政治高度 新国X条

限购城市扩大到三线城市，甚至是四线城市

收紧预售证发放

令地方政府修改“涨价目标”为“降价目标”

首套房、二套房首付比例都可以灵活提高房贷利率可以做灵活上调

预计今年还会加息2次共计50个基点，提高1次存准率50个基点

税收政策

土地增值税 北地区省份不得低于1.5%，西部地区省份不得低于1%，各地要根据不同类型房地产确定适当的预征率

对个人购买普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减半征

进一步提高增值税，并加大征收力度

契税 收契税。对个人购买90平方米及以下普通住房，且该住房属于家庭唯一住房的，减按1%税率征收契税

取消契税优惠，甚至提高契税