中原证券5月房地产报告(17)

地产周报

保障房将对普通商品房具有较大的挤出效应。挤出效应指因为保障性住房的建设对普通商品房在土地、投资及销售方面的竞争与替代。2011年保障房建设总投资将达到1.3万亿。假设今年完成今年保障房目标的80%，则今年下半年要完成800万套，假如每套保障房60平方米，则施工面积将达到4.5-4.8亿平方米。假设竣工面积400-450万套，则竣工面积将达到2.4-2.7亿平方米。

对普通商品的挤出效应估算。保障房2011年新开工面积将占所有开工面积的一半，意味着普通商品房的供应将减少4-5成，投资额约占1/4到1/3，也基本意味着对普通商品房的挤出效应。如果竣工400万套，约占2010年销售面积的30%。虽不能假设这些需求全部通过普通商品房解决，但是400万套保障房对于普通商品房的挤出是显而易见。

3. 2011年下半年楼市及对房企业绩影响分析

3.1 楼市需求：取决于银行房贷政策

如前所述，1-4月份，全国楼市成交量出现了较为明显的萎缩迹象，再如政策部分所述，成交量萎缩维持时间长短对于房价调整至关重要，但是楼市成交量涉及的利益主体众多，成交量萎缩给各地GDP增长和地方财政带来巨大压力，而决定成交量的主要因素包括政策和客观的市场因素，政策与成交量形成了相互决定的死循环。政策部分，我们已经对政策做了分析，下文我们重点分析决定下半年的成交量走势的市场决定因素。 （1） 2011年下半年楼市与以往一样的地方

人口增长、城镇化等有利宏观因素引致的刚性需求在下半年不会发生大的改变。适龄购房人群的自然增长，财富增长引致的购买力增长、城镇化催生的购房需求，这些都是决定近几年来中国房地产需求的最基本的因素。显然，关于这些决定因素的各种论述已经非常充分，而且结论非常一致，这些决定因素在2011年并没有发生根本变化，2011下半年更不会发生大的变化。在中期策略里，我们对楼市中与以往一样的地方不加过多论述。 （2） 2011年下半年与以往不一样的地方

2011年楼市与以往市场最大的不同在于购房主体的不同。由于严格的限购政策基本上把投资和投机等需求清扫出了市场，首次置业与改善性需求成为刚性需求的绝对主体。投资与投机需求一般具有一次性付款的购买实力，对贷款等金融限制政策不敏感，而普通刚性需求的主体一般是普通工薪阶层，不具有一次性支付的购买能力，对房贷的依赖性很大，并且对贷款利率高度敏感。2011年楼市的这一最大不同点和特性决定了房贷政策是决定