中原证券5月房地产报告(18)

地产周报

下半年楼市成交量的最关键因素。 ——下半年银行房贷能力有限

房贷取决于政策规定与银行贷款能力与意愿两个关键因素。根据前部分对政策的论述，我们认为，在宏观经济不出现超预期下滑的关键假设下，政策放开房贷政策可能性很小，相反，房贷政策进一步收紧的空间反而很大。银行贷款能力与意愿是决定下半年各个银行各自贷款政策的另一关键因素。

银行法定存准率不断提高将进一步削弱银行对房贷的支持能力。目前银行法定存准率已经达到创记录的21%，而且，我们预期年内法定存准率还有可能提高1到2次，法定存准率有可能会达到22%。法定存准率将进一步降低银行体系的信贷创造能力，银行体系的流动性进一步收紧，由此导致银行对房贷进一步收紧。

银行贷存比高企制约房贷增加空间。银行的存贷比是制约银行房贷的重要指标，该比例越高，银行进一步放开的空间越小。目前，国内商业银行的存贷比处于历史的较高位置，2011年3月贷存比（不含票据）已经达到66.8%，处于近6年的历史高位，部分银行贷存比超过70%，逼近75%的极限值，进一步提高贷存比的空间有限，由此导致房贷进一步增长的空间受限。

图29：银行法定存款准备金率走势图

图30：银行贷存比走势图

资料来源：中原证券，央行网站 资料来源：中原证券，央行网站

银行的房贷季节规律决定下半年房贷更加有限。银行放贷高峰期一般在年初，下半年房贷增速较低，各银行的房贷额度将会进一步收紧。近期，媒体不停报道出浙江等地银行因为银行额度紧张而将首套房首付提高4成，虽然目前这些还只是个别现象，但是我们认为，这种现象将会在下半年越来越普遍，将可能会有越来越多银行在各自具体的房贷业务中收紧。不需要银监会的统一政策规定，各银行根据各自实际情况收紧房贷将是下半年