中原证券5月房地产报告(5)

地产周报

房地产行业在严厉的限购等政策严刑拷打下，成交量开始出现了萎缩迹象，但房价依旧倔强地高昂着其永不服输的头。下半年货币紧缩政策是否会因经济下滑而松动？房地产政策是否会因土地财政困难而松动？处于历史最低的板块估值是否会有投资机会？我们认为，下半年，解答房地产市场一系列关键问题的钥匙在于房贷政策。

1. 2011年1-4月份房地产市场回顾

1.1 2011年1-4月房地产市场：销售明显放缓，资金压力加大

销售面积和销售金额：全国楼市销售开始明显放缓。1-4月份，全国商品房销售面积2.49亿平方米，同比增长6.3%，增速较上月和上年同期分别下降8.6和26.5个百分点。其中，住宅销售面积增长5.8%，办公楼增长4.4%，商业营业用房增长7.7%。4月，全国楼市单月销售0.73亿平方米，同比减少9.88%，环比减少23.16%，单月销售放缓迹象非常明显。1-4月全国商品房销售额为1.41万亿元，同比增长13.3%。其中，住宅销售额增长11.0%，办公楼和商业营业用房分别增长23.8%和26.6%。

楼市销售明显放缓的原因：（1）“限购”、“限贷”等调控政策对有效购房需求形成了严重的抑制作用。由于全国省会城市实行严格的限购政策，具有强盛购买力的投资和投机购房需求被清扫出市场，行政性调控政策在短期内抑制投资和投机购房需求作用非常明显。而刚性购房需求强烈依赖于贷款等金融政策支持，而由于银行整体贷款额度限制等原因，即使对符合条件的优质刚需购房客户，银行也在首付款成数及贷款利率优惠方面不断收紧，对刚需购房的金融支持明显减弱。今年1-4月份，全国新增居民中长期贷款（主要是房贷）增速同比减少了30%。（2）市场有效供给量减少。由于地方政府调控房价目标的硬性约束，开发商获取土地预售证（尤其是房价高于周边房价楼盘）难度加大。而市场销售放缓也使得开发商自身推盘的意愿减弱，这些原因导致市场有效的供给量减少。

图1：全国近3年商品房累计销售面积及增速图

图2：全国近3年商品房累计销售金额及增速图

资料来源：中原证券，国家统计局

资料来源：中原证券，国家统计局