中原证券5月房地产报告(21)

地产周报

商品房累计新开工面积为6.38亿平方米，同比增速高达42%；全国累计施工面积达到40.55亿平方米，同比增速也达到27%。根据建设周期，这些新开工面积和施工面积下半年将会陆续入市，大规模的新开工及施工面积决定了下半年新增供给规模巨大。

图35：全国近3年商品房累计施工面积及增速图

图36：全国近3年商品房累计新开工面积及增速图

资料来源：中原证券，国家统计局 资料来源：中原证券，国家统计局

有效供给将减少，库存将大幅增加。在过去新开工面积与施工面积决定的供给（我们称之为原始供给）大量增加的同时，市场有效供给却并不会同步增加，市场有效供给规模及增速将小于原始供给。原因在于：（1）由于市场销售放缓，在房价下降的情况下，开发商推盘意愿减退，部分库存压力不大的开放商将会采取捂盘的销售策略。(2)由于各城市都有房价调控目标，主管部门担心新楼盘拉高楼市平均价格，有意放慢新楼盘预售证的发放，这一点在我们的草根实地调研得到支持。

原始供给的增加与有效供给的减少的直接后果是导致开发商库存的增加。1季度末，行业存货以41%的增长速度达到创纪录的1.23万亿，是金融危机2008年存货的2倍。行业存货周转率为0.0393，这一缓慢的周转率甚至低于金融危机年代周转率，连续3个季度快速下降。截至4月底，北京、上海、杭州、重庆等城市的可售房源大量增加，去化周期拉长。