房地产经纪人相关知识(重点)(16)

房地产经纪人相关知识(重点)

和社会团体法人等。法人包括企业法人、机关法人、事业单位法人和社会团体法人等。个条件：成为法人需要具备4 个条件：①依法成立；②有必要的财产或者经费；③有自己的名称、组织机构和场所；④能够独立承担民事责任。凡具有国家规定的资金数额及设立的条件等，经国家主管机关批准，依法向法人登记机关登记，即能取得法人资格。法人是一个法律上抽象的人格主体，它的行为只能依靠其机关的行为才能实现。法人是法人的机关是指根据法律或法人章程的规定，能够对外代表法人从事经营活动的个人或集体。法人的机关是法人的法定代表人以及一些机构如公司董事会、经过授权能够对外代表公司行为的董事、执行总裁等，都是法人的机关。都是法人的机关。都是法人的机关法人的机关代表法人从事民事活动，由此产生的一切法律后果由法人承担。法人的机关法人可以设立分支机构，法人可以设立分支机构，由其根据法人章程、决议的授权从事法人的部分经营业务。分支机构不能作为独立的民事权利主体。法人的分支机构包括领取了营业执照和未领取营业执照两种。未领取营业执照的分支机构不得以自己的名义独立从事民事活动，而只能以法人的名义订约；有营业执照的分支机构可以对外从事法律行为。在诉讼上，有营业执照的分支机构可以作为独立的诉讼主体，以自己的名义起诉、应诉，但无营业执照的分支机构只能以法人的名义起诉、6 应诉。在责任承担方面，有营业执照的分支机构可以先以自己的财产承担责任，无营业执照的分支机构应当由其所属法人承担清偿责任。(三)合伙合伙是指两个以上两个以上的自然人、法人或者其他组织，根据合伙合同而共同出资、共同经营，依照合同约定或者法律规定承担责任的组织。的组织。合伙是两个以上的组织合伙企业有普通合伙企业和有限合伙企业。合伙企业普通合伙企业由普通合伙人组成，合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任。无限连带责任。普通合伙企业无限连带责任法律对普通合伙人承担责任的形式有特别规定的，从其规定。有限合伙企业由普通合伙人和有限合伙人组成，普通合伙人对合伙企业债务承担无限连带责任，有限合伙人以其认缴的出资额为限以其认缴的出资额为限对合伙企有限合伙企业以其认缴的出资额为限业债务承担责任。四、民事法律行为(掌握) 民事法律行为是指民事主体设立、变更、终止民事权利和民事义务的设立、事义务的合法行为。设立变更、终止民事权利和民事义务的民事法律行为的形式主要有形式主要有口头形式、书面形式、视听资料形式、推定形式和默示形式等。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。形式主要有民事法律行为成立的条件是：民事法律行为成立的条件是：①行为人具有相应的民事行为能力；②意思表示真实；③不违反法律或者社会公共利益。有一些具体的民事法律行为的成立，除需要具备上述条件外，还必须遵循特殊的有关规定。如房地产抵押，除了要具备上述条件，还必须办理房地产抵押登记。附条件的民事法律行为，条件的成立与否作为民事法律行为成立、变更、消灭的依据。下列民事行为无效：下列民事行为无效：①无民事行为能力人实施的；②限制民事行为能力人依法不能独立实施的；③一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下所为的；④恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益的；⑤违反法律或者社会公共利益的；⑥经济合同违反国家指令性计划的；⑦以合法形式掩盖非法目的的。无效的民事行为，从行为开始起就没有法律约束力。行为人对行为内容有重大误解和显失公平的，一方有权请求人民法院或者仲裁机关予以变更或者撤销。被撤销的民事行为从行为开始起无效。五、代理(掌握) (一)代理的概念代理是指在代理权限内，代理人以被代理人的名义进行民事活动，活动结果由被代理人承受的一种法律行为。代理是在代理关系中，在代理关系中，被代理人又称为本人，代理他人进行民事活动的人称为代理人，与代理人实施民事行为的人称为相对人。例如，甲委托乙代购房屋，乙以甲的名义与丙订立房屋买卖合同，由此而产生的合同权利义务，直接由甲承受。这里，甲是被代理人，乙是代理人，丙是相对人。(二)代理的种类按照代理产生的不同原因和方式，按照代理产生的不同原因和方式，代理可分为下列3 种：(1)委托代理。是指基于被代理人的委托而产生的代理。委托代理中，代理人称为委托代理人。委托代理。委托代理1.委托代理是代理中适用最广泛、最普遍的一种形式。委托代理关系成立前，代理人与被代理人之间往往并

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