房地产经纪人相关知识(重点)(21)

房地产经纪人相关知识(重点)

龄、智力相适应的合同。例外的是，根据《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则)若干问题的意见》第六条规定：“无民事行为能力人、限制民事行为能力人接受奖励、赠与、报酬，他人不得以行为人无民事行为能力、限制民事行为能力为由，主张以上行

这是指缔约人的表示行为应当真实地反映其内心的效果意思，为无效” 。(2)意思表示真实。

即其效果意思与表示行为相一致。意思表示真实。意思表示真实(3)不违反法律和社会公共利益。无效合同是相对于有效合同而言的，是指合同虽然已经成立，但因其在内容和形式上违反了法律、行政法规不违反法律和社会公共利益。不违反法律和社会公共利益的强制性规定和社会公共利益，因此应确认为无效。3.有下列情形之一的，合同无效：①一方以欺诈、胁迫手段订立合同，损害国家利益：②恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益，③以 有下列情形之一的，有下列情形之一的合同无效：合法形式掩盖非法目的；④损害社会公共利益；⑤违反法律、行政法规的强制性规定。四、合同的履行(熟悉) 1.合同的履行是合同的履行是指债务人全面地、适当地完成其合同义务，债权人的合同债权债权人的合同债权得到完全实现。合同的履行是债权人的合同债权例如，交付约定的标的物，完成约定的工作并交付工作成果，提供约定的服务等。2.合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合合同生效后，合同生效后同有关条款或者交易习惯确定。3.当事人就有关合同内容不明确，按照合同有关条款或者交易习惯仍不能确定的，适用下列规定：(1)质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行。(2)价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行；依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行。(3)履行地点不明确，给付货币的，在接受货币一方所在地履行；交付不动产的，在不动产所在地履行；其他标的，在履行义务一方所在地履行。(4)履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间。(5)履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行。(6)履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。4.执行政府定价或者政府指导价的，在合同约定的交付期限内政府价格调整时，按照交付时的价格计价。逾期交付标的物的，遇价格上涨时，执行政府定价或者政府指导价的，执行政府定价或者政府指导价的按照原价格执行；价格下降时，按照新价格执行。逾期提取标的物或者逾期付款的，遇价格上涨时，按照新价格执行；价格下降时，按照原价格执行。五、违约责任(熟悉) 违约责任也称为违反合同的民事责任，违约责任也称为违反合同的民事责任，是指合同当事人一方或者双方不履行合同或者不适当履行合同，依照法律的规定或者按照当事人的约定应当承担的民事责任。(一)违约的形式按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。按照违约行为发生的时间，可分为预期违约和届期违约。预期违约也称为先期违约，预期违约也称为先期违约，是指在合同履行期到来之前，一方当事人无正当理由明确表示将不履行合同，或者自己的行为表示将不履行合同。届期违约也称为实际违约，是指在合同履行期到来之后，当事人不履行或不完全履行合同义务。届期违约也称为届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。届期违约行为的类型有：拒绝履行、迟延履行、不适当履行、部分履行。(二)违约责任的承担方式法律规定的违约责任的承担方式主要有：法律规定的违约责任的承担方式主要有：(1)继续履行。也称强制继续履行、依约履行、实际履行，是指在一方违反合同时，另一方有权要求其依据合同约定继续履行。继续履行。继续履行(2)采取补救措施。采取补救措施。采取补救措施(3)赔偿损失。也称为违约赔偿损失，是指违约方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失，依照法律的规定或者按照当事人的约定赔偿损失。赔偿损失应当承担赔偿损失的责任。(4)支付违约金。是指由当事人通过协商预先确定的、在违约发生后作出的独立于履行行为以外的给付。支付违约金。支付违约金违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金是由当事人协商确定的，其数额是预先确定的。违约金的约定虽然属于当事人所享有的合同自由的范围，但这种自由不是绝对的，而是受限制

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