房地产经纪人相关知识(重点)(17)

房地产经纪人相关知识(重点)

无一定联系。委托代理通常以完委托代理是代理中适用最广泛、委托代理是代理中适用最广泛最普遍的一种形式。成特定事项为代理内容，事项完成后，代理即告终结。2.在委托代理中，有时发生转托行为。转托是转托行为。转托行为转托是指在必要时代理人把一部分或者全部受托事项，再委托给其他人办理。例如，甲委托乙出售房屋，乙因出国办事，转托给丙出售。在这一代理关系中，甲为被代理人，乙为代理人，丙为复代理人或再代理人。3.转托代理也称为复代理或再代理。转托代理也称为复代理或再代理。“委托代理人为被代理人的利益需要转托他人代理的，应当事先取得转托代理也称为复代理或再代理《民法通则》有条件地承认复代理：被代理人的同意。4.事先没有取得被代理人同意的，应当在事后及时告诉被代理人，如果被代理人不同意，由代理人对自己所转托的人的行为负民事责任。5.但在紧急情况下，为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。但在紧急情况下，但在紧急情况下为了保护被代理人利益而转托他人代理的除外。” (2)法定代理。

1.是指依照法律规定直接产生的代理。是指依照法律规定直接产生的代理。是指依照法律规定直接产生的代理2.法定代理主要是为无民事行为能力人或限制民事行为能力人行使权利、承担义务而设立的制度。3.法定代理人的权限来自法律的规定，主要是根据代理人与被代理人之间具有一定的亲属关系而发生，某些特别的情况下也可依据某种行政隶属关系而发生，例如由未成年人父母的所在单位、住所地的居民委员会等作为法定代理人。(3)指定代理。是指依照法律规定因人民法院或者其他部门的指定而产生的代理。(三)代理权和代理行为民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。民事法律行为的委托代理，可以采用书面形式，也可以采用口头形式。法律规定采用书面形式的，应当采用书面形式。书面委托代理的授权委托书应当载明代理人的姓名或者名称、代理事项、权限和期间，并由委托人签名或者盖章。委托书授权不明的，被代理人应当向第三人承担民事责任，代理人负连带责任。代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：代理人在行使代理权时应遵循下列两项原则：(1)代理权应为维护被代理人的最大利益而行使。即代理人应当在代理权限范围内，从被代理人的利益出发，争取在对被代理人最有利的情况下完成代理行为。包括为本人的利益计算、尽适当的注意义务、遵从本人的指示、及时向本人报告代理进展、保守秘密等。代理人不履行或不适当履行职责而给被代理人造成损害的，应当承担民事责任。(2)代理权不得滥用。代理权不得滥用。代理权不得滥用根据有关法律的规定，代理人不得有下列滥用代理权的行为：①代理人以被代理人的名义与自己进行民事法律行为(如代理他人与自己订立合代理人不得有下列滥用代理权的行为：代理人不得有下列滥用代理权的行为同)。②代理人以被代理人的名义与自己同时代理的其他人进行民事法律行为。但是，理论上认为，如经本人同意，或者专为代理一方履行债务而进行双方代理应为有效，后者如房地产商与购房者签订房屋买卖合同后，房地产经纪人代理双方办理产权转移手续。③与第三人恶意串通，损害被代理人的利益。《民法通则》规定代理人和第三人串通，损害被代理人的利益的，由代理人和第三人负连带责任。④超越代理权限进行代理活动。超越代理权限进行代理的，代理人应根据代理人与被代理人之间的基础关系，承担违约责任或侵权责任。⑤利用代理权从事违法活动。《民法通则》规定，代理人知道被委托代理的事项违法而仍然进行代理活动的，或者被代理人知道代理人的代理行为违法而不表示反对的，由被代理人和代理人负连带责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。没有代理权、超越代理权或者代理权终止后的代理行为，只有经过被代理人的追认，被代理人才承担民事责任。未经追认的行为，由行为人承担民事责任。本人知道他人以本人名义实施民事行为而不作否认表示的，视为同意。六、民事责任(了解) 1.民事责任是民事主体违反民事义务而依法应当承担的民事法律后果。2.《民法通则》规定，公民、法人违反合同或者不履行其他义务的，应当承担民事责任；由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任；没有过错，但法律规定应当承担民事责任的，应当承担民事责任。7 3.承担民事责任的方式主要有10 种：①停止侵害；②排除妨碍；③消除危险；④返还财

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