房屋租赁中的律师业务操作技能 王宇

高考历史、文综历史专题复习【全部完成】

房屋租赁中的律师业务操作技能 王 宇

一、房屋租赁的基本原则和规定

今天是跟大家聊一聊房屋租赁的问题。从大的概念上讲，租赁相对的法律关系简单一点，大家拍脑门一想，房屋租赁马上从脑子里浮现的有几个基本的原则和规定，咱们一起捋一下：
1.租期不能够超过20年。
2.买卖不破租赁。
3.必须得取得房产证，有这个规定没有？不一定，权属都清晰。
4.建设部的房屋租赁管理办法里面说得取得租赁许可证。
5.实行备案制，但是不去备案不影响合同效力。
6.抵押权，就是《物权法》190条。就是同等条件下，承租人的优先购买权。
7.出租人不同意，承租人不能够转租。
基本上大家说出来的想到也就是这么多核心的，与出租相关的。

二、租赁的种类

实际上在整个房地产开发链条里面，房屋租赁那一块，占的比重不大，法律比重不大的，但是在实务中经常遇到，根据这一个房屋的用途，不同的性质，不同的用途。
1. 有住宅的租赁
2. 有写字楼的租赁
3. 所谓的公建类租赁，公建类里的租赁又有一项，就是经营用房的租赁。
如果大家接触过类似于这样的一些实务有一个比较，最复杂的是哪一种租赁？经营用房的租赁，就是商业地产的租赁，相对来说是最复杂的。
这里面说，一个是它的用途，由于它的业态不同，具体的很多规定，会发生很多变化，同时由于承租人的所谓的社会能量的不同，大品牌、小品牌、名厂家、名商家，有时候会把这个行市做到了，作为房子所有权人，可能会更主动一些，其它的比如说写字楼或者是住宅可能更主动一点，但是从商业地产这个背景之下未必。可能一些没有什么名气的小品牌，面对出租人相对来说弱势一点。“我有一个制式的合同，交给你，你除了能够协商租金的高低以外，剩下的别聊，直接咱们就签。愿意干你干，不愿意干你别来。”比较强势。但是真碰到比较大的品牌的时候，这个强势地位会倒过来。

三、世贸天阶中心的租约合同内容

今天我就给大家带来一个北京市非常有名的商业项目，叫世贸天阶中心的租约，今天整个内容，我带着大家把这个租约从头到尾过一遍。我们刚才谈到很多拍脑门想到的原
则在合同里面大约都有体现和涉及。同时我们更可以从租约的条文我们一点一点去体会商业地产难弄在哪儿？在租赁概念之下，我们律师有哪些事情是要意识到，落到纸面上？这个项目在我以前的一些聊天包括一些所谓的课程和一些同行交流的时候，经常提到这个项目，因为这个项目确确实实很独特，他的最独特的地方有一个