房地产新人培训课程(10)

无需整理即可使用。

第三，有无样板房，品质如何 最后，SP活动方式与效果如何

如果有特别出众之处可以记下配合相关之厂商，对于其他一些有特别之处的地方（如卖场的选址，看板设立与引导旗的排放等）也要做必要的描述。

（十）

利多利空

利多：将所有对本案销售有利的因素详细列出 利空：将所有对本案销售不利的因素详细列出

利多利空分析将提供很大的空间，予以市调表格填写者，可以充分发挥自己对于产品的理解与市场的理解，列出自己的看法，供阅读者参考。

肆 房地产开发流程

一 房地产综合开发的步骤及主要内容（4个阶段） （1）决策阶段。

这是房地产公司选择开发项目，进行调查研究，决定实施开发建设的阶段。主要内容包括： 规划摸底 — 了解城市总体规划对拟开发区域的要求，研究开发建设的可能性。

市场调查 — 通过系统地收集、记录、了解房地产市场的情况，对拟开发项目的前景进行预测。 可行性分析 — 经济分析、效益测算等

领导决策 — 在完成以上工作的前提下，由领导研究决定开发项目。 （2）前期阶段。

在开发建设项目决策以后，从申报立项到完成建设准备工作阶段，也称土地开发阶段。主要内容包括：

申请立项 — 由房地产开发公司向主管部门提出申请，获批准后，列入开发预备项目计划，以后视前期工作进展再列入建设计划。

建设方案 — 根据城市总体规划要求编制建设方案，并报市或区的规划管理部门批准。同时，应征询各主管单位意见，研究小区建成后市政、公建等配套的可能性。

申请用地 — 在建设方案获批准后，向土地管理部门申请建设用地，在得到批准后办理用地手续。 委托设计 — 建设方案获批准后，可以通过招标委托进行工程设计。

动拆迁 — 上述工作完成后，可向市房管局申请动拆迁。接受委托的动迁单位必须经市房管局审查批准。

三通一平 — 指施工用水、用电和道路畅通以及施工场地平整。建设单位一般在完成施工图设计后可向供水、供电部门申请用水和用电。

（3）工程建设阶段。

即指房屋的施工阶段。主要的工作内容包括：

施工招标 — 房地产开发公司可通过招标、邀标等方式择优选定施工队伍。

进度控制 — 按照审定的施工组织设计，监督施工单位按计划施工，保证建设进度。

质量监理 — 对各个分部分项工程进行验收并签证，发生质量问题，应及时组织处理，确保工程质量。 竣工验收 — 工程竣工后，按规定由房地产开发公司会同质量监督部门对工程项目进行验收。

市政配套 — 市政、公建的配套应与房屋施工同步进行。房屋竣工后，还要进行各种管线的施工，并申请正式用水、用电等。

交付使用 — 小区建设的内容全部完成后即具备交付使用的条件。建设单位在将建设项目交付使用前要组织房屋管理单位等进行验收，并办理房屋的移交手续。

（4）经营阶段。

实现房地产本身价值，回收建设投资，达到资金增值的重要阶段。主要工作包括：

房屋预售 — 在投资开发达到一定阶段后进行商品房的预售或预租。预售或预租房地产必须报市房管局批准。 房屋销售 — 商品房竣工交付使用，可以进行房屋的销售或出租。

产权登记 — 商品房竣工后，建设单位应到产权登记部门进行总登记；房屋买卖后，业主必须按规定进行产权登记，并领取房地产权证。

（5）物业管理。

房屋交付使用后，在两年内，由房地产开发公司负责房屋管理和质量保修。两年后，由业主自行或委托有关单位或机构进行物业管理。