房地产新人培训课程(5)

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社区需要注意的主要是规模、布局、结构、层数（容积率）、景观组织。

其次还要注意小区的停车组织方式：人车分行，和景观一同组织，大面积地下停车等在市场上较为流行。

二 单体部分：

单体就高度来看：有别墅、排屋 多层多层带电梯 小高层、高层、超高层 单体就结构来说：

砖混（一般多层） 钢筋混凝土（高层） 预制楼板（在工厂定做好） 现浇楼板（在施工现场现做）

就房型来说：平面式、平层式、立体式、错层式、跃层式、复式 单体需要着重注意的层数、结构、建材（外观）、房型 房型：主要有横（厅）套式（厅东西向） 直（厅）套式（厅南北向）

结构：层高、楼板施工方式、隔墙施工方式 建材外观：面砖还是涂料 塑钢窗还是铝合金

外观风格：现代式、古典式、新古典式 单体需要了解的基本知识： 面宽：迎南面，直接有关采光朝向 进深：南北长，直接影响有关适风采光 得房率：基本为套内使用面积/建筑面积 建筑面积＝套内面积＋公用分摊面积 套内面积＝套内使用面积＋套内墙体面 积＋阳台面积

附：有关建筑面积计算规定

什么是房屋建筑面积、住宅使用面积和居住面积？

房屋建筑面积是房屋各层面积的总和。每层建筑面积按建筑物勒脚以上外墙面积水平截面计算。建筑面积包括使用面积、辅助面积和结构面积三部分。

住宅使用面积是指住宅中分户门内全部可供使用的净面积的总和。包括卧室、起居室、厅、厨房、卫生间、壁橱、阳台和室内走道、室内楼梯等等。

居住面积是指住宅中供日常生活起居用的卧室、起居室等的净面积的总和。当分户门内的厅和过道的面积超过6平方米时，可按其面积的二分之一计算在居住面积内。

建筑面积计算有什么规则？ 建筑面积计算规则： 计算建筑面积的范围

单层建筑物不论其高层均按一层计算，其建筑面积按建筑物外墙勒脚以上的外围水平面积计算。单层建筑物内如带有部分楼层者，亦应计算建筑面积。

多层建筑物的建筑面积按以建筑面积的总和计算，其底层按建筑物外墙勒脚以上外围水平面积计算，二层及二层以上安外墙外围水平面积计算。

层高超过2.2米的地下室、半地下室、地下车库、仓库、商店、地下指挥部及相应出入口的建筑面积按其上口外墙（不包括采光井、防潮层及其保护墙）外围的水平面积计算。

用深基础做架空层加以利用，层高超过2.2米的，按架空层外围的水平面积的一半计算建筑面积。 坡地建筑利用吊脚做架空层加以利用且层高超过2.2米，按围护结构外围水平面积计算建筑面积。

穿过建筑物的通道，建筑物内的门厅、大厅不论其高度如何，均按一层计算建筑面积。门厅、大厅内回廊部分按其水平投影面积计算建筑面积。